اوضاع آشفته شهرنشینی در ایران، تبدیل به یک تراژدی واقعی برای گروهی از مردم شده که گفته می شود تا حدود ۳۷ درصد از خانوارهای شهری را شامل می شوند: اجاره‌نشین‌ها.
آنها با آغاز فصل گرما و فرارسیدن موسم جابجایی خانه، با مشکل افزایش ناگهانی اجاره بها روبرو هستند. در این میان، افزایش هزینه اموری مانند جابجایی اثاثیه، حق العمل بنگاه های املاک و شارژ ساختمان، بدل به مشکلاتی شده که جیب نحیف مستاجرها از پس آن برنمی آید. این بخش از جامعه که از ضعیف ترین اقشار جامعه هستند، با فرارسیدن موعد جابجایی، عزا می گیرند که چه شرایط جدیدی پیش خواهد آمد؟ آیا باید از کیفیت محل زندگی خود کم کنند یا سفره هایشان را کوچکتر پهن کنند تا بتوانند از پس مخارج سکونت در شهرهای بزرگ به خصوص تهران برآیند. در این بین، سئوالی که برای مستاجرها پیش می آید این است که صاحب خانه یا موجر تا چه حدی می تواند اجاره بها را افزایش دهد؟
فرمولی برای همه اجاره ها
واقعیت این است که قانون یکسانی برای تعیین نرخ اجاره بها وجود ندارد. اجاره همه خانه ها در محله های مختلف بر اساس عرفی تعیین می شود که عموما یکسان است. به بیان دیگر، این عرف باعث می شود تا قیمت اجاره بها منطقی به نظر برسد یا صاحب خانه ای که آن را رعایت نکرده و اجاره بهای بیشتری مطالبه می کند، متهم به «دندان گردی» شود.
به طور کلی، تعیین نرخ اجاره بها، تابعی از نرخ مسکن است. به طور معمول، یک پنجم نرخ هر متر مربع مسکن را به عنوان قیمت عرفی برای رهن منزل در نظر می گیرند. به عنوان مثال اگر هر متر مربع یک خانه، ۱۰ میلیون تومان ارزش داشت، عرف، هزینه رهن این منزل را هر متر مربع حدود ۲میلیون تومان (یک پنجم نرخ) می داند. بر این اساس، عرف دیگری وجود دارد که نرخ تبدیل بهره را در بازار حدود ۳ درصد در نظر می گیرند. به عنوان مثال برای هر یک میلیون تومان هزینه رهن، می توان حدود ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفت. البته چون در شرایط فعلی، بازار مالی، چندان کشش پرداخت بهره ۳ درصدی را ندارد و عموما بانکها زیر ۲ درصد سود سپرده می پردازند، این رقم ما بین ۲ تا ۳ درصد در نظر گرفته می شود. یعنی برای تبدیل هر یک میلیون تومان هزینه رهن منزل به نرخ اجاره بها، حدود ۲۰ تا ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر می گیرند که معمولا این مبلغ را حدود ۲۵ هزار تومان محاسبه می کنند.
به این صورت، منزلی که حدود ۱۰۰ متر مربع زیربنا دارد و قیمت هر متر مربع آن هم ۱۰ میلیون تومان است، برای تعیین اجاره بها، نرخ منزل را حدود یک میلیارد تومان محاسبه می کنند. بر اساس آن، یک پنجم این مبلغ (۲۰۰ میلیون تومان) به عنوان هزینه رهن منزل در نظر گرفته می شود و برای تبدیل مبلغ رهن به اجاره بها، ۲۰۰ میلیون تومان را در ۲.۵ درصد ضرب می کنند تا هزینه اجاره بها محاسبه شود: حدود ۵ میلیون تومان در ماه.
در این بین، مستاجرها هر چه مبلغ شرط قرض الحسنه قرارداد (معروف به پول پیش) برای اجاره مسکن را بیشتر بپردازند، در همان حد، از پرداخت مبلغ اجاره بهای ماهانه، راحتتر خواهند بود. در مثال بالا، در صورتی که مستاجر، مبلغ شرط پرداخت قرض الحسنه ضمن العقد را ۱۰۰ میلیون تومان توافق کند (۱۰۰ میلیون تومان پول پیش بدهد) برای ۱۰۰ میلیون تومان باقیمانده حدود ۲.۵ میلیون تومان در ماه، باید اجاره بها بپردازد. این فرمولی عرفی برای تعیین اجاره بها در شهرهای بزرگ است که معمولا در سایر شهرهای متوسط و کوچک هم جواب می دهد.
دست موجر برای افزایش نرخ اجاره‌بها چقدر باز است؟
مجددا باید تاکید شود که برای تعیین میزان اجاره بها در عقد اجاره مسکن، هیچ قانونی وضع نشده است و از آن جا که عقد اجاره مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی، عقدی است تابع آزادی اراده طرفین، می توان گفت تنها «توافق» است که تعیین می کند موجر در قرارداد جدید اجاره خود، چقدر روی اجاره بها بگذارد و البته توان پرداخت مستاجر هم در نهایت، منجر به رسیدن به نقطه توافق خواهد شد.
در شرایط فعلی بازار مسکن، از آنجایی که قیمتها نسبت به سال گذشته حدود دو برابر افزایش داشته است (افزایش ۱۰۰ درصدی) به نظر می رسد اگر از فرمول عرفی بالا برای تعیین اجاره بها استفاده شود، طبعا مستاجرها مجبور خواهد بود اجاره بهای خود را نسبت به سال گذشته، دو برابر بپردازند ولی از آن جایی که کمتر مستاجری پیدا می شود که درآمد او نسبت به سال گذشته دو برابر شده باشد، باز هم در این بین، توافق مالک و مستاجر، تعیین کننده میزان افزایش اجاره بها خواهد بود. به نظر می رسد در شرایط کنونی بازار راکد و ناتوانی مستاجرها از پرداخت اجاره بهای بیشتر، دو عامل اصلی در رسیدن به نقطه توافق میان مستاجر و موجر، موثر است: اول، رقابت در بازار اجاره بها و دوم اعلام نرخ تورم.
درباره عامل اول که مربوط به رقابت است باید در نظر داشت هم در گروه مستاجرها و هم در گروه موجرها، رقابت همواره سنگین بوده است. موجر هر ماهی که خانه اش خالی بماند و مشتری اجاره نشین برای آن پیدا نشود، ضرر بیشتری کرده است و هزینه فرصت از دست رفته او بالاتر می رود. برای همین موجرها هم دوست دارند هر چه زودتر، خانه شان، مستاجر پیدا کند. از طرف دیگر، با گران شدن نرخ خانه، مستاجرها هم توان خرید کمتری دارند و آن بخش از مستاجرها که پولی برای خرید خانه پس انداز کرده بودند و با امواج سهمگین گرانی اخیر مواجه شده اند، این پول را برای پرداخت رهن یا شرط ضمن العقد اجاره (پول پیش) صرف می کنند و باعث می شود سایر مستاجرها که توان مالی کمتری دارند، از قافله عقب بمانند. هر چند نباید از نظر دور داشت تمایل صاحب خانه ها این روزها بیشتر بر گرفتن اجاره بهای ماهانه است و کمتر دوست دارند پول پیش یا مبلغ رهن دریافت کنند. در این شرایط، عامل دوم یعنی اعلام نرخ تورم، می تواند راهگشای این بازار آشفته باشد، رشد تورم در شرایط فعلی اندکی بیش از ۳۰ درصد اعلام شده است که با توجه به افزایش ۳۶ درصدی حقوق و دستمزد در سال جاری، به نظر می رسد توافق بر سر افزایش همین درصد به اجاره بهای سال گذشته، مبنای خوب و منصفانه ای برای اجاره بها در سال جدید باشد.
